Торговые центры стали отзывать иски к закрывшим магазины зарубежным брендам

Некоторые торговые центры отозвали иски к иностранным фэшн-ритейлерам о расторжении договоров и взыскании долгов по аренде, которые они подали после закрытия магазинов, обнаружил Shopper’s в картотеке арбитражных дел.

ТЦ «Цветной» отозвал иск на 72 млн руб. к ООО «Адидас», также отказались от исков ТЦ «Олимп» в Барнауле — на 1, 1 млн руб. и петербургский ТРК «Гранд каньон» (ООО «Соломон») — на 1,6 млн. В силе остались иски от двух торговых центров в Ухте и Самаре — в сумме на 19,2 млн руб.

От исков к «РЕ Трэйдинг», российскому подразделению польской LPP (Reserved, Cropp, Mohito, Sinsay) отказались тот же «Гранд каньон» — на 2,2 млн руб., ТЦ «Балтийский молл» в Калининграде — на 740 000 руб., «Ритм-2000» — на 1,2 млн руб. (по аренде в торговом центре в Твери). Иски отзывались после сообщений о продаже российского бизнеса LPP. Таких объявлений было два: 20 мая — китайскому консорциуму (без разглашения участников) и 4 июля (окончательное) — зарегистрированной в ОАЭ компании «Фар ист сервисиз-фзко».

Но другие кредиторы «РЕ Трэйдинга», в том числе самые крупные, не отказались от претензий при смене собственника компании или пошли в суд уже после этого. На этой неделе стало известно, что оператор самарского ТРК «Космопорт» ООО «Виктор и Ко Мега Парк» добился в суде ареста на счетах компании 215 млн руб. по иску о взыскании арендной платы, убытков и неустойки за неосуществление коммерческой деятельности, поданному 11 июля. Две компании из Владивостока «Румас трейдинг» и «Владтрейд» (управляют торговой недвижимостью) подали иски 5 июля — в общей сложности на 6 млн руб. В Уфе не отозвало свой майский иск ООО «Альфа союз», управляющее ТРЦ «Июнь».

Лучше договориться

В большинстве случаев иски отзывают, если удается договориться без суда, говорит гендиректор DNA Realty Антон Белых. Но судебные процессы долгая история, поэтому торговые центры подают иск «заранее» и продолжают вести переговоры. А если у бизнеса сменились собственники, и они решили открыть магазины, арендодатели отказываются от претензий, чтобы не портить отношения с теми, кто сможет платить.

Гендиректор консалтинговой компании «Этерна» Дмитрий Томилин согласен, что торговые центры идут в суд в крайних случаях: «Они понимают, что испортят отношения с ритейлерами, а найти другого арендатора, который принесет сопоставимый трафик, трудно». Он также не исключает, что некоторые торговые центры подают в суд под давлением собственных кредиторов.

Торговые центры опасаются банкротств ритейлеров и страхуются, чтобы не оказаться последними в очереди исковых требований, считает старший директор, глава ритейл-департамента CORE.XP Марина Малахатько.

С середины июля торговые центры по новому закону получили право расторгать договоры аренды в одностороннем порядке, не обращаясь в суд. Однако закон устанавливает ряд критериев. Ритейлеры должны быть прямо или косвенно связаны с «недружественными» государствами. Ставка арендной платы должна быть не фиксированной, а в виде доли от доходов (процент с товарооборота). Поступления от аренды помещений должны оказаться более чем на 50% ниже арендной платы в аналогичный период прошлого года.

Но и этим правом арендодатель может воспользоваться не всегда. Есть дополнительные условия: либо арендатор не возобновил использование арендного имущества через 10 дней после уведомления о досрочном расторжении договора, либо отказался вносить плату по среднему тарифу за 2021 год.

Директор департамента торговой недвижимости Nikoliers Борис Маца утверждает, впрочем, что большинство договоров и так предусматривало прекращение в одностороннем порядке, если арендатор перестал вести коммерческую деятельность. По его мнению, новый закон может помочь, например, когда арендатор отказывается подписать дополнительное соглашение о расторжении договора. Белых считает, что законодательные нововведения не влияют на решения торговых центров отзывать иск или нет.

Противоположные сценарии

Проблемы арендных долгов могут решаться даже прямо противоположными способами в зависимости от позиции иностранных ритейлеров и ожиданий торговых центров. Об этом свидетельствует последние новости, появившиеся в пятницу 26 августа.

Источник «Коммерсанта» утверждает: шведская H&M, 18 июля объявившая, что сворачивает бизнес в России, на девять месяцев вперед оплатила аренду флагманского магазина в галерее «Актер» на Тверской улице — это не меньше 150 млн руб. Другой источник издания знает, что компания выплатила штрафы и пени за неосуществление коммерческой деятельности и несвоевременное открытие магазина в столичном торговом центре «Колумбус», сумма могла составить 250 млн руб.

23 августа в московском ТЦ «Авиапарк» вновь заработал магазин H&M Home. Одновременно бренд заявил, что магазины H&M и H&M Home будут открываться по всей стране «поэтапно в течение августа» и продолжат работу, пока большая часть товарных запасов не будет распродана. Месяц назад «Коммерсантъ» со ссылкой на источники сообщал, что сеть выставила российский бизнес на продажу.

«Известия» 26 августа сообщили, что крупные торговые центры Москвы начали отказываться от сотрудничества с испанской Inditex (владелец брендов бренды Zara, Pull & Bear, Stradivarius, Bershka, Massimo Dutti, Oysho). О досрочном расторжении договоров аренды с ними рассказал газете представитель «Афимолл сити».

Со ссылкой на брокера коммерческой недвижимости «Известия» также пишут, что семейство брендов Inditex предлагает партнерам пролонгировать сотрудничество до марта 2023 г., а до того момента «торговля компании в ТЦ будет на паузе». И тут выяснилось, что далеко не все торговые центры испытывают затруднения с поиском новых арендаторов. «У нас достаточно большой лист ожидания на аренду, мы не могли ждать, когда бренды определятся», — заявил представитель «Афимолла».

Шансы взыскать долги

Если иностранная компания продаст бизнес в России, долги по аренде перейдут новым собственникам, но только если бизнес будет связан с предыдущим юридическим лицом, говорит партнер коллегии адвокатов Delcredere Денис Юров. Это случай LPP: юрлицо в России осталось прежнее.

При фиксированной арендной плате не возникает вопросов, как посчитать долг за аренду, когда арендатор фактически занимал помещение, но торговую деятельность не вел, говорит адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Виктория Большагина. «Но в ситуации с переменной арендной платой [процентом от оборота] возникают проблемы с доказыванием ее размера, в частности из-за недобросовестных действий со стороны арендатора, который может не предоставить справку о товарообороте, и т. д.», — объясняет юрист.

Получить деньги с должников торговые центры смогут, лишь если у них остались деньги на счетах, предупреждает Томилин. Еще арендодатели могут в суде договориться об погашении долга имуществом — стоками или торговым оборудованием. «Но кто и как будет оценивать его стоимость?» — скептичен эксперт. Однако, замечает он, «некоторые торговые центры сейчас в таком положении, что стремятся получить хоть что-то».