Дефицит складов повысит ставки аренды для ритейла и других компаний

Начиная с I квартала 2022 г. ставки аренды индексируются на некоторых складах одного из крупнейших операторов складской недвижимости в России PNK Group, следует из комментария управляющего инвестиционной стратегией PNK rental к отчету за IV квартал 2021 г. С начала года на 72% выросла ставка аренды для одного из крупнейших дистрибуторов потребительских товаров в стране «Алиди» (продукция P&G, Nestle, Mars и др.) в «PNK парке Валищево». С 19 апреля для ритейлера «Вкусвилл» на 5% будет повышена ставка аренды в «PNK парке Шушары». Представитель PNK Group отказался от комментариев, «Вкусвилла» и «Алиди» —  не ответили на запросы.

Будет повышать цены и крупный оператор складской недвижимости компания MLP, рассказал Shopper’s заместитель генерального директора MLP Глеб Белавин. Для компаний, с которыми заключаются новые договора, ставка аренды вырастет на 20-25% в зависимости от расположения склада, сказал он. Ставки по текущим договорам тоже будут индексироваться согласно прописанным условиям, но это будет планомерное повышение, добавил Белавин: «Мы не можем сдавать склады ниже рыночных цен, поэтому вынуждены повышать ставки».

Другие компании тоже поднимают ставки аренды складов, говорят опрошенные Shopper’s консультанты недвижимости. За прошлый год ставки уже сильно выросли. В 2021 г. средневзвешенная ставка подскочила на 41% в Москве до 5860 руб. за кв. м в год и на 46% в Санкт-Петербурге до 6000 руб. за кв. м в год (не включают НДС и операционные расходы), рассказала Shopper’s директор департамента исследований Colliers Вероника Лежнева. О схожей динамике говорят и другие эксперты. По данным директора отдела исследований рынка CBRE Василия Григорьева, ставки в Москве выросли на 42% за год.  Руководитель отдела исследований компании с Владислав Фадеев оценивает годовой рост арендных ставок на складскую недвижимость по всей России в 30%.

Аренда складской недвижимости дорожает, в основном, из-за высокого спроса, в том числе, за счет бурного развития электронной торговли, есть и нехватка складов, говорит Лежнева. Маркетплейсы подняли планку по расходам на складские помещения, сигнализировав рынку, что могут платить больше, рассуждает она.  «Все ключевые маркетплейсы очень быстро начали развивать бизнес на фоне роста электронной коммерции. Ozon, Wildberries и «Яндекс.маркет» инвестировали в развитие логистической цепочки, в том числе, в строительство складов, — напоминает Лежнева. — В регионах практически 80% всех сделок за прошедший год на рынке складской недвижимости закрыто компаниями из e-commerce».

Доля свободных складских площадей к концу 2021 г. составила рекордные 0,4% по Москве и Московскому региону, такого никогда не было, указывает Фадеев из JLL. Снижение свободных площадей началось еще в 2017 г., но, учитывая острую нехватку складов, арендодатели начали повышать ставки быстрее именно в прошлом году, сказал он. Дефицит, по словам Григорьева, настолько сильный, что некоторые ритейлеры готовы рассматривать соседние регионы, где площадей тоже становится все меньше.

Рост ставок аренды справедлив, а не исходит из желания девелоперов заработать, считает Григорьев из CBRE. Если посмотреть на динамику ставок за всю историю рынка, это рекордный рост, отмечает он: «Но фактически рынок только в 2021 г. достиг рублевой ставки конца 2013 г., до резкого падения курса рубля». Тогда тоже не хватало складов, но через некоторое время рынок перенасытился площадями. Прежде рост ставок аренды был очень плавным, девелоперы были не готовы сильно повышать ставки, но сейчас, с учетом всех факторов, вызванных пандемией, они были вынуждены поднять ставки. 

Кроме того, во время пандемии резко выросли цены на строительные материалы, что привело к подорожанию строительства, напоминает Лежнева. По разным оценкам, стоимость строительства выросла на 20% на кв. м, сказал Григорьев. 

В 2022 г. ставки аренды может вырасти еще на 10-15%, ожидает Лежнева, не исключая, что на фоне высокого спроса аренда будет дорожать и быстрее. Доля свободных складских площадей остается рекордно низкой, добавляет Фадеев: «Но в 2022 г. мы ожидаем существенно большего ввода новых объектов, чем в прошлом. Это сдержит рост ставок». Скорее всего, темпами в 30% ставки уже не будут расти, полагает он, но рост все равно будет значительным.

Складские помещения очень востребованы у маркетплейсов и ритейла, для них расходы на аренду складов не самая большая статья трат, отмечает Григорьев. Для многих компаний выгоднее взять в аренду более дорогие склады, чем отказываться от дальнейшего развития. «Скорее, компании до этого «наслаждались» годами очень низких ставок аренды», — говорит он.